שלום חברים, בעקבות שאלות חוזרות ונשנות שנשאלתי על ידי הקוראים בעקבות המאמר האחרון שפורסם בשבוע שעבר (ענייני הבניין המשותף), אני רוצה במאמר זה לתת לכם בעז”ה כמה כללי יסוד לגבי הכלים המשפטיים שעומדים לכם הדיירים כנגד ועד בית שלא ממש מתפקד, וזו בלשון המעטה.
אקדים ואומר, שחשוב לזכור שתפקיד ועד הבית, הוא אחד מהתפקידים היותר כפויי הטובה שקיימים בגלובוס- ההתעסקות עם ענייני הבית המשותף גוזלת זמן יקר- לעיתים בשעות לא שעות, האחריות לתיקון מפגעים ותקלות דורשת זמינות גבוהה, ושלא נדבר על גביית כספים משכנים סרבנים. ולאחר כל זה, בדר”כ ועד הבית זוכה לביקורת שלילית ולתלונות רק בגלל שאתמול ב-22:00 לילה נשרפה נורה בכניסה לבניין, ואף אחד לא הספיק להחליף אותה… אז לפני שאנחנו מאשימים ומבקרים בואו נכיר טובה לאותם אנשים שעושים למען הכלל בהתנדבות גמורה!
מאידך, ישנם אנשים שנטלו לעצמם בכח או לא בכח את הכובע של ועד הבית- גובים כספים בבורטליות ומתנהגים בכל ענייני הבית כאילו היה רכושם הפרטי, ולשם כך אני רוצה ללמד אתכם בעז”ה את העקרונות הבאים:
- נציגות ועד הבית נבחרת ב’אסיפה הכללית’ של כל בעלי הדירות, ותקופת הכהונה של הנציגות הנבחרת הינה שנה בלבד וזאת עד לאסיפה הכללית הבאה – אסיפה שלפחות אמורה להתקיים אחת לשנה. יחד עם זאת, אם נציגות הבית התבקשה לכנס אסיפה כללית לפני תום השנה על ידי לפחות שליש מבעלי הדירות (למשל, במקרה של חוסר שביעות רצון מתפקודה של הנציגות הקיימת)- הנציגות חייבת לעשות זאת, עד כדי כך שאם לא כונסה אסיפה כמבוקש תוך 14 ימים ממועד הבקשה, רשאים בעלי הדירות שביקשו זאת, לכנס את האסיפה בעצמם על אפה וחמתה של הנציגות הקיימת.
- לפיכך, אם הדיירים מרגישים “נשלטים” על ידי הועד או ע”י מישהו דומיננטי בועד, והשיחות עמו לא ממש עוזרות, אז כל מה שצריך לעשות הוא לדאוג לכינוס אסיפה כללית כאמור. במסגרת האסיפה הזו תוכלו להעלות את כל אשר על לבכם, וככל שבמסגרת האסיפה הזו לא נראה שדברים הולכים להשתנות, ניתן יהיה להצביע מחדש על החלפת הנציגות- דהיינו ועד בית חדש.
- שימו לב חברים, בדר”כ לכל דייר או נציגו יש קול אחד בהצבעה, ללא כל קשר לגודל דירתו. גודל הנציגות לא יכול להיות יותר מחמישה חברים (1-5), וכאשר בנציגות יותר מחבר אחד, תבחר הנציגות את אחד מחבריה לגזבר.
וכעת לחלק החשוב באמת:
הוועד הנבחר על ידכם כדלעיל, אחראי על גביית כספי “ועד הבית” – לפי חלקו של בעל דירה באחזקת הבית המשותף, כאשר את גובה התשלום למסי ועד הבית קובעת האסיפה הכללית (אסיפה של כל בעלי הדירות), והוא תלוי בדר”כ ברמת התחזוקה של הבית המשותף ובשירותים שונים שעשויים להיות בו כמו מעלית, חניון מתוחזק, שער חשמלי, גינון וכו’.
הגזבר הנבחר (כפי שכתבנו לעיל), יהיה האחראי על ניהול הכספים שאתם משלמים כל חודש – לרבות, הוצאת קבלות, חשבוניות על הוצאות שהוצאו, עריכת דו”ח כספי אחת ל-6 חודשים שכולל פירוט של כל ההכנסות וההוצאות, וכן פירוט ההשקעות שנעשו בכספי הדיירים שהצטברו בקופת הועד. על הגזבר לדאוג להפקדת כספי הנציגות בחשבון בנק מיוחד על שם נציגות הדיירים של הבית המשותף. ואם לא די בזה: כל דייר רשאי לבקש לעיין בספרי החשבונות של הנציגות ובמסמכים הקשורים וכרוכים בהוצאות השונות.
כעת חברים, הכדור אצלכם. אני ממליץ בחום להיצמד לעו”ד שילווה את התהליך, כך תהיו בטוחים שאתם מנצלים את כל הזכויות שהמחוקק העניק לכם בצורה מושכלת ותחת פיקוח משפטי.
ולסיום, תמיד תזכרו שאת הכל צריך וניתן לפתור ברוח טובה ובדרכי שלום. לא סתם לימדו אותנו חז”ל ששלום בית הוא מעל הכל – תהיו כנים, תהיו ברורים, תדברו מהלב, והכל מתוך כבוד הדדי וראיית הטוב אצל השני. בסופו של דבר אתם נכנסים לאותה מעלית ואף אחד לא רוצה לרדת במדרגות…
ניתן להפנות שאלות/תגובות אל כותב המאמר לפי הפרטים המופיעים מטה.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או לכל ייעוץ מסוג שהוא, וכן אינו מהווה טיפול משפטי ו/או תחליף לטיפול משפטי מקצועי או אחר. המסתמך על האמור לעיל, עושה זאת על אחריותו הבלעדית בלבד.
